道路で探す?! 土地選び ~角地とは? 接道とは? Q&A特集!~

こんにちは。アジア住宅販売 大宮営業所、営業事務の内山です。

朝晩には涼しさも増し、街角や店頭にはハロウィンの飾り付けが目立ち始め、ようやく秋を感られるようになりました。

もうすぐ10月ですので、季節は既に秋。そして「衣替の季節」ですが、半袖をしまい込むにはまだ早いかな・・・?と迷ってしまうこの時期。私も洗濯物をたたみながらついつい考えてしまいます。経験上、10月の半ばくらいまではまだ夏のような暑い日もあり、一度しまい込んだ半袖をまたひっぱり出したりと、面倒な作業を毎年繰り返している私です;;皆様はどうでしょうか(*^^*)???

さて、前置きはこのくらいに致しまして、前回は「住宅地(地盤)と災害」に焦点を当てた土地びについてご紹介しましたが、今回は、「土地の形や接する道路の関係」から、家や土地選びについて考えてみたいと思います。

。・。道路で探す?! 土地選び パートⅠ ♪ ~角地とは?~・。・

さて、いきなり問題です!
以下の10区画うち、「角地」はどこでしょうか?

正解は・・・?!

角地:⑥、⑩ です。

わかりましたでしょうか?私はきっかけがあってちゃんと調べるまで、この違いに全く気付きませんでした!!(;o;)

上の図のように①と⑤は角地のように見えますが、「純粋な角地」とは少し違い、方角を抜きに考えても不動産評価も異なります。 ①や⑤のような土地は、「準角地」と称しているようです。

次は質問を変えて、同じ敷地面積で価格を考えないとしたら、上の10区画のうちどの土地が一番欲しいですか?となれば、おそらく⑥、⑩、①、⑤を選ぶ方が多いのではないでしょうか?もちろん、そうでない方もいるかもしれませんが、統計的に考えれば上記の4つを選ぶ方が多いと思います。

それはどうしてでしょうか?難しいことを抜きにして考えると簡単!それは、角地(⑥や⑩)は、「陽当りもよさそう」だし、「風通り」、「景色」、そして「開放感」がありそう!そして「車の出入り」もし易そう!・・・と、いろいろ出でくると思います。また方角を考慮に入れて、上の図の下方が南側だとしたら尚更、一般的に⑥や⑩は人気の土地となります。次に①、⑤もそれに次ぐ人気の土地になります。

参考:誰でもわかる不動産売買 リッチロード

まとめ ~「角地と準角地」~

■角地 : 交差する2つの道路に面する土地 や、T字路のように、接続している2つの道路に面する土地
■準角地 : 1つの道路が敷地に沿ってL字型やクランク上に折れ曲がっている土地

2方向の道路に面しているか1方路地かで呼び方や評価が異なるんですね!
◎また角地は、1方路地に比べ、利便性が高く、価値も高く評価されるようです。

・。・「角地」はそうでない土地より、大きな家が建てられる?! 。・。

では、「角地の評価は高い」とはどういうことでしょうか?

先程述べたように、「陽当り」、「風通り」、「景色」、「開放感」、「車の出入り」というものも勿論ですが、それ以外にもあるんです!!

もしこれから、更地に自由に家を建てられるとしたら、大きな家と小さな家、とちらがいいでしょうか?「大きな家」と答える方が多いのではないでしょうか?「私は庭が広い方が好きだから、家は小さくてもOK」という方もいると思いますが;・・・、今回は「可能性」ということで考えて下さい;;つまり、「この土地には、これ以上大きな家は建てられませんよ!」という制限が、緩くなるのが、「角地」なんです。

”百聞は一見に如かず!” ということで、以下の図をご覧下さい▼

薄緑色が「敷地」、ピンク色が「建物」です。「角地」と認められた土地では、同じ建ぺい率の制限のある地域でも、例えば60%が70%なることがあります。その理由の一つとして防災面からも、角地は延焼しにくいと判断され、「角地」かつ「耐火建築物」である場合には、更に+10%(計20%)の建ぺい率がボーナスされるといわけです!

出典:1万円から始める不動産投資ブログ

まとめ ~「角地」はなぜ人気なのか?~

「角地」が好まれ、不動産価値も高い理由としては、「陽当り」「風通り」「景色」「開放感」「車の出入り」の面でそうでない土地より優れている。そして、「建ぺい率の緩和」が適応される。という事です。

※ちょっとココで、目の錯覚についてですが、建ぺい率70%って、意外と窮屈に感じませんか?!  私は最初見たときは、「えっ?! これって90%くらいあるんじゃない?」と感じてしまいました。そこで、建ぺい率30%~80%までを並べたとても見やすい資料をがありましたので、出典させて頂きます。

出典:お金を生む家を買う。資産価値のミトミ

どうでしょうか。見比べてみて下さい♪

・。・ここってホントに「角地」ですか?! 。・。

それではまた、問題です!
道路と土地が3つありますが、「角地」と認められるのは、どの土地でしょうか?

実際に「角地」と思われる土地にはいろいろな形あり、交差する2つの道が「直角」だとは限りません。そんな土地や建物の物件情報を入力しながら、私も迷ってしまう事が多々ありました。広告で、「角地」でないのに「角地」と明記してしまうと、かなりマズイのです・・・!

正解は・・・?!

どうでしょうか?不動産関係者以外の方で、わかる方は少ないのではないでしょうか?? ちなみに私は、ちゃんと調べてみるまで全くわかりませんでした!(;o;)ようするに、鈍角角地の程度によっては1本の道のようになり、見た目にも利用価値的にも「角地」とは言えなくなるようです。

ちなみにこの角度120°という角度は、自治体によって基準が異なるようですが、120°を基準として「角地か否か」を区別している自治体が多いようです。

参考:㈱フジ総合鑑定 レジュメサンプル

まとめ ▲▽角地の定義△▼

「角地」なのか、ただの「カーブ」なのか=「建ぺい率の緩和を受けられる」か、「受けられない」か、を判断することで、土地の価値を見極められる!

。・。道路で探す?! 土地選び パートⅡ ♪ ~接道とは?~・。・

またまた問題です♪ 
以下の2つの土地のうち、どちらが「再建築が出来る土地」でしょうか?

正解は・・・?! 

上記のような土地は、「袋地」とも呼ばれますが、左の図のような土地(①)は、再建築が出来ません。「接道2m以上」つまり「道路」に「2m」以上接する土地でなければ、新たに建物は建てられず、「再建築不可」の烙印を押されてしまいます。

(※ただ、「再建築不可」が一概に”条件の悪い土地”と決めてしまう事だけが正解ではなく、例えば将来的に隣り合った再建築可能の土地を購入すれば、全体として「再建築不可」ではなくなる可能性があります。また、再建築は出来ないけれど場合によっては「リノベーション」をして、建物を長持ちさせる事も出来ます。損ばかりではなく、解決策もたくさんありますよ!)

このような家が再建築できない土地の販売広告には必ず「再建築不可」と明記してあり、不動産屋さんには告知の義務がありますので、知らなくても大丈夫。けれど知っていると、家を選ぶ際に営業さんとお話するときも、一目置かれるかもしれません!ぜひ参考にしてみて下さい♪

。・。いくつ正解できるかな?! 「接道」に関するQ&A特集!! ・。・

では、「”接道2m以上”で、再建築が出来る土地に住みたいな❤」とか、「車の出入りも楽々な、間口の広い土地に住みたいな❤」と思ったとき、思い通りの土地をちゃんと選べるでしょうか?!

問題です!
次の6つの図のうち、「接道間口」として認められるのは、「A」「B」どっち?

.

正解は・・・?

参考:不動産会社のミカタ

さて、皆様はいくつ正解出来ましたか?私は不動産会社のスタッフでありながら、即答できなかったモノばかりでした! (;o;) もっと勉強致します!

。・。最後に・・・・。・

不動産は、一生のお買い物の中でも「一番高価な買い物」になる場合がほとんどだと思います。いざ購入するからには、絶対失敗したくない!と思ってしまうもの。

でも大丈夫!! 人生で最も大切なお買い物を、安心して納得のいくようお手伝いするのが私たちのお仕事です。なので、今回のクイズのような内容は全くわからずとも、私たちが出来る限りサポート致します!

とはいえ、土地や家のいろんな事情を、いろんな角度から、自ら知ることが出来れば、おうち探しももっと楽しくなるはず!私たちはそんなお客様の「知りたい!」も応援します!

出典(アイキャッチ):建築基準法の接道が丸わかり!

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