マンションのルール 区分所有法とは?宅建講座(3) 

こんにちは。アジア住宅販売の林です。

今回は宅建の「区分所有法」とは何か?を勉強していきたいと思います。

マンション購入をお考えの方は知っていた方が良い知識「区分所有法」

そもそも「区分所有法」とはマンションで生活をするときの基本的なルールとなる法律です。「区分所有法」または「マンション法」と呼ばれることもあります。

一つの建物をいくつかの部分に分けて所有する(区分所有)ときの建物の所有関係、管理の考え方やその方法などを定めた法律です。 区分所有された建物の大規模な修繕や建替えを決めるときの手続きや方法についても定められています。

専有部分と共有部分

まず、分譲マンションには、専有部分共有部分があります。

専有部分とは

「301号室」「302号室」のように個々の居住スペースのことです。

●専有部分=各所有者が専有する区分されたスペース

共有部分とは

エントランスや階段、エレベーターといった、住民全員のために使用するスペースの事です。さらに法定共有部分と規約共有部分に分かれます。

●法定共有部分

建物の土台、エントランス。階段、廊下、エレベーターなど、構造上住民全員で使用する部分。登記することができません。

●規約共有部分

規約によって共有部分に定められた部分(101号室を管理人室にするなど)。表題部に登記することができ、専有部分にできます。

共用部分は専有部分の床面積の割合で持分が決まる

共用部分は、原則として区分所有者全員の共有になります。持分の割合は区分所有法では原則として専有部分の床面積の割合で決まります。また、マンションの場合と戸建ての場合で床面積の測り方が異なります。

●区分所有建物(マンション)→壁などの内側線で囲まれた部分

出典:登記測量相談センター

●それ以外の建物(戸建等)→中心線で囲まれた部分

出典:登記測量相談センター

共用部分の持分は専有部分と分離処分できない

共用部分の持分は専有部分と関連しているので、専有部分と共用部分の持分は、分離して処分することができませんそこで専有部分を売却すれば、共用部分の持分も一緒に売却したことになります。

マンションが建っている場所の土地は「敷地利用権」がある

マンションは地面の上に建っているものですから、私たちがマンションの一部を利用するなら、当然、その下の土地も利用することになります。この権利を「敷地利用権」といいます。

ただ、マンションの下の敷地を分筆するわけにもいかないので、住民全員で敷地の所有権を共有したり、借地権や地上権を準共有したりします。
共用部分と同様に、敷地利用権の持分の割合も、原則として専有部分の床面積(内側線)の割合で決まります。

出典:マンション管理士

規約で別段の定めがない限り敷地利用権を専有部分の所有権と分離して処分することはできません専有部分(建物)を所有すれば、土地がないと専有部分を利用できませんので、分離して処分できないということです。

購入したマンションは自分たちで管理していく必要がある

マンションなどの区分所有物を購入した場合は建物全体の管理に関するいろいろな事項を、区分所有者の集会で決めることになっています。議決には仕事などの都合で出席できなくても、書面か電磁的方法(メール)で参加できます。

出典:三井不動産

議決権と頭数

議決には事柄に応じて、区分所有者の過半数とか4分の3といった決められた賛成数が必要です。

①議決権(専有部分の床面積の割合)
②区分所有者の頭数(人数)

床面積の広さと人数の両方をクリアしなければなりません。

これは、ワンフロアを占有しているような大きな部屋(ペントハウスなど)の所有者が、議決権を独占してしまうのを防ぐためです。

集会ではどんなことを議決するのか?

①集会の招集「各5分の1以上の賛成」

集会は管理者(管理組合法人の場合は理事)によって、少なくとも毎年1回招集されます。(集会の招集は1週間前。)それ以外に何か決めたい事柄があるときは、議決権と、区分所有者の各5分の1以上の賛成があれば、集会を招集するよう管理者に請求することができます。招集するのは管理者ですが、管理者がいない場合は区分所有者の5分の1以上の者が直接招集できます。

招集に必要な賛成は、規約でもっと減らすことができます(例:10分の1)このように集会を開きやすくする変更はOKですが、逆に「3分の1以上」などと要件を加重することはできません。また、区分所有者全員の合意があれば、招集なしで集会は開けます。

②軽微な変更各過半数の賛成

ペンキの塗替えのような共用部分の軽微な変更(試験では「その形状、または効用の著しい変更を伴わないもの」と出題されます)は、議決権と、区分所有者の各過半数の賛成があれば行えます。

ただし、特定の区分所有者の専有部分の使用に不利益が生じるような変更は、その人の承諾がなければ過半数の賛成があっても許されません。

③重大な変更(各4分の3以上の賛成

共用部分の変更でも、たとえばマンションの庭を駐車場にするというような重大な変更(試験では「その形状、または効用の著しい変更を伴わないものを除く」と出題されます」)の場合は、各4分3以上の賛成が必要です。

軽微か重要かの区別が難しいところですが、共用部分の形状がガラっと変わるようなら重大な変更です。なお、変更に必要な議決権(専有面積)は4分の3より減らせませんが、区分所有者の頭数は規約で過半数まで減らすことができます。

④大規模滅失の復旧(各4分の3以上の賛成)

建物全体の価格の2分の1を超える範囲が壊れてしまった場合を、大規模滅失といいます。大規模滅失から建物を復旧させるには、重大な変更と同じく4分の3以上の賛成が必要です。

なお、小規模滅失(2分の1以下)は軽微な変更と同じく各過半数の賛成で足ります。また、専有部分の復旧は各自で単独で請求できます。

⑤管理組合の法人化(各4分の3以上の賛成)

区分所有者はマンションの購入時から自動的に管理組合の構成員組み込まれます。この組合を管理組合法人にする場合には、各4分の3以上の賛成が必要です。管理組合法人には必ず理事と監事が必要です。

⑥規約の設定・変更・廃止(各4分の3以上の賛成)

規約は、自動車乗り入れ禁止とかペット飼育禁止といった、マンション独自のルールです。規約を新しく定めたり、変更したり、廃止する場合は、原則として4分の3以上の賛成で決めます。ただし、マンションの分譲前に、分譲業者が前もって規約を設定しておくこともできます。その場合は、公正証書で設定しなければなりません。

⑦違反者への措置

夜中に大音量でCDをかけたり、ベランダに生ゴミを放置したりなど住人の「共同の利益に反する行為」に対して、他の区分所有者がとれる手段は、次の3つがあります。

●行為の停止等の請求

「うるさいからやめてくれ!」と請求できます。これは区分所有者が単独やってかまいません。

●訴えの提訴

他の区分所有者は、集会で各過半数の賛成があれば、裁判を起こして行為の停止等を請求できます。

●使用禁止・競売請求・引渡し請求

それでもやめなければ、次のどれかの手段をとることができます。

①専有部分の使用禁止

②専有部分を競売して別の人に買い取ってもらう。

③迷惑行為をしているのが占有者(所有者から賃貸している人)の場合、占有者に対し、賃貸借契約を解約して専有部分の引渡し請求。

※強力な手段なので、集会で各4分の3以上の賛成と、裁判所への訴えが必要。

⑧建替え(各5分の4以上の賛成)

マンションの老朽化が酷い場合には、各5分の4以上の賛成があれば建替えを決定することができます。その場合、建替えに賛成した住人は、反対派の住人に対して、専有部分の売渡しを請求できます。(反対した住民のほうから買取を請求することはできません。)

なお、建替えをするかどうかを決める集会を招集する場合は、少なくとも2ヶ月前に招集通知を発し、かつ少なくとも集会の1ヶ月前までに、建替えに関する説明を開かなければなりません。

集会の議決の効果は、区分所有者だけではなく、包括承諾人(例:相続人)や特定承諾人(例:買い受けた者)、占有者(例:賃借人)にも及びます。こうした人にも守ってもらわなくては、議決の意味がありません。なお、占有者は区分所有者ではないので決議に参加はできませんが、集会で意見を述べることはできます。

区分所有建物の登記について

マンションを買ったら、次は登記です。しかし、集合住宅ですから一戸建てとはかなり違う部分があります。まず、マンションなどの区分所有建物の場合には、1棟の建物全体とそれとは別に専有部分(各戸)ごとの表示の登記がなされます。

これらは、区分所有建物を建築した最初の所有者(不動産屋など分譲業者)が、建築後1ヶ月以内に一括して申請しなければなりません。そして規約共用部分(たとえば「101号室は管理室」等の場合)は、本来専有部分にできる箇所なわけですから、その登記をします。この規約共用部分である登記は、表題部に記録されます。なお、法定共用部分についての登記というものはありません。

出典:相続登記ドットコム

登記の手順

区分所有建物の専有部分と敷地利用権は原則として分離して処分することはできません。そこで、登記記録としても分離して処分することができないことを明確にするため、敷地権の登記という制度がうまれました。敷地権の登記の手順は次の通りです。

①敷地利用権が所有権の場合は、土地の登記記録の権利部(甲区)に、所有者の名義で所有権の登記をします。

②建物の専有部分の表題部に「敷地権についての表示の登記」を所有者が申請します。この登記をすることによって、「建物の敷地利用権は敷地権になっていて、分離して処分することができないのだな」というのがわかるようにします。

③土地の登記記録の権利部(この場合は甲区)に「敷地権である旨の登記」が、登記官の職権によってなされます。登記官の職権によるので、所有者が申請する必要はありません。この登記をすることによって、土地の登記記録を見た人は「この土地は敷地権の目的になっていて、分離して処分することができないのだな」というのがわかります。

このような手順で敷地権の登記をしていきます。

●建物の専有部分と敷地権を分離して処分する登記は原則として認められていません。例外として、その敷地が敷地権の目的となる前に登記原因が生じていた場合であれば、登記できます。

●建物の専有部分の登記をすると、敷地利用権についても登記したことになります。たとえば、建物について所有権移転登記をすると、敷地利用権についても所有権移転登記したことになります。だから敷地利用権について、わざわざ所有権移転登記の申請をする必要がありません。

まとめ・不動産でお困りのことがあればご相談ください

今回は「マンションのルール 区分所有法とは?」についてお話しました。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

今までの宅建講座はこちらです

●相続についてパート①誰がどんな遺産をもらえる?宅建講座(1)

●相続についてパート②遺言は誰でもできるの?効力はどこまで有効?宅建講座(1) 

●所有権・共有とは?所有者のできる権利!宅建講座(2) 

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