住まい(家)の買い替えコツ!売り先行?買い先行?流れ・タイミング・資金計画などを解説!

こんにちは。アジア住宅販売川越本店の冨樫です。

今回は住まい(家)の買い替えについてお話します。転勤や家族構成の変化など、現在の住まいから新たな住まいに住み替える理由はさまざまかと思います。持ち家の買い替えについて、2種類の買い替え方法と、買い替えを成功させるコツを解説します。

【住まいの買い替え】まず何から始めればよい?

住まいを買い替えるためにまず最初にやるべきことは、資金計画を明確にすることが重要です。

基本となるのは、下記計算式です。

●基本計算式:「新しい住まいの購入費用≦自己資金 +新規住宅ローン+自宅の売却益」

資金的に余裕のある方を除いて、この計算式が成り立たない場合は、買い替え計画を見直さなければなりません。資金計画を明確にするためには、まず自宅の査定をしましょう。自宅の売却額と自宅の住宅ローン残高の差額が上記計算式の「自宅の売却益」にあたります。

売却額が住宅ローンの残債を下回る場合(売却損が出る場合)でも、上記計算式が成り立てば買い替えは可能なので、まずは自宅の「時価」を知り、お金の流れを明確にしましょう。

ただし、自宅の査定額=実際の売買価格ではありませんので、自宅の売却益については幅をもたせて資金計画を練るようにしてください。「売り先行」「買い先行」、どちらで進めるか買い替えには大きく分けて2種類の進め方があります。

まずは、売り先行・買い先行、それぞれのメリットとデメリットとを考えてみましょう。

自宅の売却を先行する場合~売り先行のメリット・デメリット~

メリット

・売却金額が決まり、購入資金にあてられる金額が確定するので、購入物権の資金計画が立てやすくなります。

・売却を急ぐ必要がないので、価格交渉などの面でもある程度余裕を持って進められます。また、たとえ買い替えを中断したとしても住む家は残ります。

デメリット

・売却が決まれば、買主に物件を引き渡す日までに、新しいお住まいを探さなければいけません。

・ご購入の物件がなかなか決まらないと、仮住まいをする必要が出てきますので、出費が増します

売り先行を円滑に進めるコツ

1.自宅の販売期間中も積極的に物件見学に出かけ、相場観や物件を見る目を養っておきましょういざ自宅に買い手が付いてから動き始めるのでは、お気に入りの物件を見つかるまでかなりの時間がかかってしまいます。

2.自宅の引渡し時期は長め(最低3~6か月程度)に設定しましょう。ただし、引渡し時期があまり長すぎると買い手が付かなくなってしまう場合がございますのでご注意ください。

新しい住まいの購入を先行する場合~買い先行のメリット・デメリット~

メリット

・ご希望の条件にあった購入物件を、気長にじっくり探すことができます。

・仮住まいなどの余計な費用がかからず、引渡し・引越しもスムーズにできます。

デメリット

・新しい家の取得までに今までのお住まいを売却できない場合、ダブルローンになってしまうこともあります。

・なかなか売却できない場合、どうしても売りあせって、買主に主導権を握られてしまう可能性もあります。

買い先行を円滑に進めるコツ

1.自宅の売却想定額を売り出し価格ではなく「不動産会社の買い取り保証価格」で資金計画を立てましょう。売り出し価格と買い取り保証価格ではかなりの差がでますが、価格が低い方で計画しないと資金がショートしてしまう可能性があります。

2.新しい住まいへの入居日と、自宅引渡し日のタイミングを合わせましょう。購入する物件には「代金を支払ったあと」でなければ入居できませんし、自宅の代金も「自宅を買主へ引き渡したあと」でなければ支払ってもらえませんので、購入や売却を依頼する不動産会社としっかり打ち合わせをして、自宅の引渡し猶予期間を設けるなどの方法で入居・退去のタイミングを合わせてください。

住まいの買い替えのコツ~まとめ~

自宅の売却も同時並行で行う「買い替え」は人生の一大イベントといっても過言ではないでしょう。

売り先行・買い先行、それぞれのメリットとデメリットを理解し、事前にしっかり準備しておくのが重要です。「買い替え」をお考えの方はご参考にしてみてください。

また、アジア住宅販売では、住まいの買い替えの相談を承っております。些細なことでもかまいません。経験豊富な営業マンが一人一人にあったご提案をさせていただきます。ぜひお気軽にお問合せくださいませ。