所有権・共有とは?所有者のできる権利!宅建講座(2) 

こんにちは。アジア住宅販売の林です。

今回は宅建の「所有権・共有」とは何か?を勉強していきたいと思います。

 

所有権と相隣関係

所有権とは、法令の制限内で自由にその所有物の使用、収益および処分をする権利をいいます。物を全面的に支配するいわばオールマイティな権利です。たとえば土地の所有者は、

・自分の土地に建物を建てたり(使用

・他人に土地を貸して使用料を稼いだり(収益

・土地を売却したり(処分

できます。その他にも、

・不法占拠者に「オレの土地を返せ!」と主張したり(返還請求権

・不法に置かれた自動車を「どかせ!」と言ったり(妨害排除請求権

・お隣が庭に穴を掘ったため、自分の土地が崩れそうになった場合は、「やめろ!直せ!」と主張したり(妨害予防請求権

ともできます。これらは物件的請求権と呼ばれ、所有権を有する者は自動的に取得できます。

所有権者は、物の使用・収益・処分ができる。

相隣関係とは?

隣りあった土地の間の法律的関係を言います。

いくら自分の土地だからといって、あまりご近所の迷惑になるようなことをするのは問題があります。土地の所有者同士が、お互いの土地の利用を調整しあうことを相隣関係といいます。たとえば、

隣地通行権

袋地フクロチ(他人の土地を通らないと公道に出られない土地。道路に接していない土地)の所有者は、その土地を囲んでいる土地(囲繞地イニョウチ)を通行することができます。崖などがあって公道に出られない場合も同じです。

ただし、他人の土地を通行する場合は、その土地で損害が一番少ない場所を選ばなければなりません。したがって、自動車による通行が当然に認められるわけでもありません。自動車による通行の必要性、周辺の土地の状況、通行権が認められることにより他の土地の所有権者が負う負担の大きさ等の様々な事情を考慮した上で認められるのか検討されます。また、通行する土地の所有者に、損害を与えた分の代金(償金という)を支払う義務があります。タダではないということです。

もともと共有であった土地を分割したことによって袋地が発生した場合には、他に隣接している土地があったとしても、その袋地の所有者が通行できるのは分割したもう一方の土地だけになるということです。また、この場合の袋地の所有者は償金を支払う必要はありません。

出典:再建築不可物件の専門家

隣地への立入り

都心での増改築では、自分の敷地の外に足場を組まないと工事ができないことも多いと思います。このように、隣地との境界付近で壁や建物を築造したり、修繕したりするのに必要な場合は、必要な範囲内で隣地に立入ることが認められています。(建物内には入れません。)

枝と根のカット

木の枝と根では、扱いが違います。隣地の木の枝が自分の土地に入ってきている場合は、隣地の所有者に頼んで切ってもらうしかありません。しかし、木の根の場合は、自分で取り除くことができます。家の地盤を崩すなど、木の枝よりも損害を引き起こしやすいからです。

共有とは?

所有者は、ふつう1個の物に対して1人だけが持つのが原則です。しかし、3人でお金を出し合って建物を買った場合のように、例外的に1個の物を複数の人で共有所有することを共有といいます。

たとえば、Aさん、Bさん、Cさんでお金を出し合って1つの建物を共有したとします。3人はこの建物に対して、それぞれが出した金額に応じた所有権を持ちます。この所有権の割合を持分といいます。

持分は、各共有者が単独で有する権利です。したがって、それぞれ持分を売却するなど、各自が自由に自己の持分を処分することができます。

Aさん、Bさん、Cさんは持分に応じてこの建物の全部を使用できます。Aさんは1階、Bさんは2階Cさんは3階という分け方ではなく、「1年のうち4ヶ月ずつ」のように分けて、その期間は建物の全部を使えるのです。

出典:シルク司法書士事務所

共有物の保存・管理・変更

「持分に応じた使用」というのは、所有者が1人のときのようには自由に使用、収益、処分ができないことを示しています。

建物の建替えや増築といった、形や性質を変更(変更行為)することは、共有者全員の同意がないとできません。しかし、建物を人に賃貸したり、壁紙を張り替えるといった利用・改良(管理行為)については、持分の過半数の同意が有ればできることになっています。(人数ではないお金を多く出せばその分持分も多くなる。)なお、雨漏りの修理といった保存行為は、共有者全員の利益となりますから単独で行うことができます。

変更行為共有者全員の同意が必要

管理行為持分の過半数の同意が必要

保存行為各共有者が単独でできる

共有者の死亡・持分の放棄の場合

共有者の1人が死亡したら、その人の持分はどうなるのでしょう?これはもちろん、相続人に引き継がれます。でも、もし相続人も特別縁故者もいなかったら?原則として物件は国庫に入りますが、共有物の場合には他の共有者に引き継がれます。また、共有者の1人が持分を放棄した場合も、他の共有者に引き継がれます。

出典:相続実務アカデミー

共有物の分割

共有はいろいろモメゴトが起こりやすいので、各共有者はいつでも分割を請求して、それぞれの単独所有にできることになっています。

ただし、例外として、最大5年間までは分割しない契約(不分割特約)を結ぶことができます。遺産分割の禁止と同じです。この不分割特約は5年を限度に更新することができます。

現物分割=実際に現物を分ける

代金分割=共有物を売却してその代金を分ける

価格賠償=共有者の1人のものにして、他の者にはお金支払う

分割については、まず共有者の協議で決めますが、まとまらなければ裁判所に分割を請求できます。

原則いつでも分割請求できる(協議が調わないとき→裁判所へ)

例外5年以内の不分割特約を結ぶことができる。

まとめ・不動産でお困りのことがあればご相談ください

今回は所有権・共有の概要についてお話しました。次回は「区分所有法」についてお話していきたいと思います。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

前回の相続についての宅建講座はこちらです。
相続についてパート①
相続についてパート②

宅建の勉強を始めようと思っても具体的にどう勉強していいかわからない?勉強していても自分の勉強方法が正しいかわからない?そんな時は、「NPO法人 らいせんすアジア」へお越しください!無料資格取得学校です!

不動産でお困りのことがございましたら、弊社スタッフがお客様に寄り添ったご提案をさせていただきます。お気軽にご連絡下さいませ。お待ちしております。

株式会社アジア住宅販売 川越本店

・住所/埼玉県川越市大塚1-32-1 アジアビルディング1F
・駐車場/店舗横に大型駐車場有ります
・営業時間/平日9:30~18:30  土日祭 9:00~18:00
・定休日/水曜日
・TEL/049-238-9001
・FAX/049-238-9002

弊社『今』イチオシの物件

新築一戸建て 川越市大塚新町 残り1棟

・新築一戸建て 川越市仙波町 1棟

・土地 川越市豊田本 1区画

・土地 日高市中沢 2区画