担保物権とは?抵当権を中心とした4つの担保物権 パート①【宅建講座④】

こんにちは。アジア住宅販売の林です。今回は「担保物件」について勉強していきたいと思います。

担保物権とは?(4つの担保物件)

担保物権とは,ある債権の回収を確実にするために特定の物に担保を設定する権利のことをいいます。担保とは「保証すること」です。その担保物権の代表格が抵当権です。民法では、担保物権について、

・抵当権(ていとうけん)

・留置権(りゅうちけん)

・先取特権(さきどりとっけん)

・質権(しちけん)

の4つを定めています。

このうち留置権と先取特権は、法律で決めた必要条件(要件)を満たせば自動的に発生するので、法廷担保物権といいます。他方、質権と抵当権は当事者間の契約によって定めます。このような担保物件を約定担保物権といいます。

抵当権とは

簡単にいえば、お金を返せなくなった時に変わりに渡すもの。お金の貸し借りをする場合に設定するもので、土地地や建物など、不動産の購入のために、銀行で住宅ローンを組んだり、あるいは、他人からお金を借りる時(不動産とは関係ない借金だとしても)、不動産へ設定する担保のことです。

このとき銀行(債権者)を抵当権者、借りる人(債務者)を抵当権設定者といい、銀行が貸したお金を『被担保債権』といいます。

また、お金を借りた(債務者)以外の財産に抵当権を設定することもできます。たとえば、父親が息子の借金のために自分の土地を抵当に入れる場合を物上保証人といいます。

抵当権の設定

抵当権の設定は、当事者の意思表示だけで成立します。また抵当権設定者(債務者)は抵当権設定後も、その土地を利用し続けることができます。これが抵当権のおおきな特徴です。

出典:住宅ローン

抵当権は不動産だけに限らず、地上権、永小作権(他人の土地で長期間耕作や牧畜をする権利)抵当権(転抵当という)に対しても設定できます。なお、借地権には設定することはできません。

抵当権の設定に登記は必要ありませんが、第三者に対して抵当権を主張するには、その人(第三者)より先に登記を備える必要があります。(対抗要件)

抵当権を設定した後、第三者に売ってしまった場合、第三者より先に登記を済ませておかないと第三者に対して抵当権を主張することができません。

抵当権の性質(担保物権の通有性)

抵当権には他の担保物権と共通する4つの基本的な性質(通有性)があります。

①付従性(附従性)

弁済などによって被担保債権がなくなれば、抵当権も消滅します。また、契約が錯誤で無効だった場合など、最初から被担保債権が成立していないので抵当権は成立しません。これを付従性といいます。

出典:宅建試験

②随伴性

被担保債権が債権譲渡などで移転すると、それに伴い担保物権も移転する性質を言います。(イコール)これを随伴性といいます。(被担保債権を譲渡した→抵当権も移転する)

③不可分性

抵当権は、被担保債権を全額弁済しない限り消滅しません。5000万円の被担保債権のうち4000万円弁済しても、5分の1に減るわけではなく、全額を返してもらうまで土地全体に抵当権を行使できます。(分けたり、切り離したりできないこと)これを不可分性といいます。

④物上代理

たとえば抵当権が設定されている建物(火災保険加入済)が火事で消滅したら、建物自体がなくなるから抵当権も消滅するのではなく、抵当権は保険金(火災保険)にも生き残るのです。建物が保険金に姿を変えたとみて、保険金(代位物)を差し押さえてよいことになります。これを物上代位といいます。

ただし、保険金が抵当権設定者(債務者)に支払われる前に抵当権者自信により差押えをする必要があります。抵当権設定者に支払われてしまうと保険金とほかのお金をとを区別できなくなってしまうし、誰に保険金を支払うかをハッキリさせる必要があるからです。

物上代位は、目的物を売却した代金や賃貸した場合の賃料にも、物上代位権を行使することができます。また、他の一般債権者が差押さえをした後でも、先に抵当権の登記を備えていれば、差押えにより物上代理を行使することができます。

出典:宅建試験

抵当権の効力の及ぶ範囲は?

債権者が債務を返済できない時、抵当権者は目的物を競売にかけることができます。この目的物が建物であった場合、建物の中には畳、家具、テレビ、タンス、その中の指輪など、いろいろな物があります。抵当権者は、それらすべてを競売にかけられるでしょうか?

判例は、付加一帯物と抵当権設定従物まで競売できるとしています。

①付加一帯物(付合物)

雨戸や入口の扉のように建物と一体になっているような物です。これらは不動産の一部なので抵当権の効力は及びます。土地であれば、樹木やコンクリートで固めて容易に取り外しできないような大きな庭石も付加一帯物になります。

②従物

畳など建物(主物)から簡単に分離できる建物から独立した物で、建物の役に立っている建物の付属物のことです。抵当権設定時からあった従物(畳など)には、抵当権の効力が及びます。従物は建物と一緒に処分されるのがふつうだからです。ただし、抵当権設定に取り付けた従物には抵当権は及びませんのでご注意ください。なので、テレビ、タンス、その中の指輪などは建物の従物にはなりません。

出典:勉強に対して謙虚であり続ける為のおぼえがき

 

『支払わなければ果実にも及ぶ!』

リンゴなどの作物を天然果実といいます。また、家賃や地代(マンションやアパート)などその他の物を使う対価として受け取るお金などは『法定果実』といいます。抵当権の効力は、原則として果実には及びません。リンゴ農家などに付けているリンゴは自分の物として収穫できます。ただし、債務者が弁済期になっても借金を支払わないような場合(債務不履行)には、抵当権の効力はそれらにも及びますのでご注意ください。

優先弁済の順位

抵当権は一つの不動産に対し複数の設定が可能です。

もし、設定された複数の抵当権の総額がその不動産の価値を超えていると弁済してもらえない可能性が出てきます。その場合、早く登記した者から優先的に弁済の順位が決められます。また、順位を変更する方法もあります。

抵当権の優先弁済権の順位は、登記の早い順で決まります。

抵当権を設定したのが第三抵当権者までいる場合、抵当権が実行されると、まず、一番抵当権者(A)が優先的に自分の債権額を受け取り、残ったお金から第二抵当権者(B)が受け取り、さらに残ったお金から三番抵当権者(C)が受け取ることになります。

仮に、競売代金が5000万円のの内、A(一番抵当権者)が最優先で3000万円受け取り、Bが(第二抵当権者)残りの2000万円を受け取ります。残りはゼロなのでC(三番抵当権者)は1円も弁済も受けることはできません。

上記の同ケースで、Aが競売前に債権の弁済を受けていたらどうでしょう?債権がなくなれば、Aの抵当権は消滅します。(付従性)ですから、一番抵当権者が消滅したので、BとCの順位が自動的にくり上がり、Bが一番抵当権者、Cが二番抵当権者になります。

ここで抵当権が実行されると、今度はBが2000万円、Cは残りの3000万円の弁済を受けることができます。

順位の変更(譲渡・放棄)

抵当権者同士の交渉で抵当権の順位の変更をすることもできます。

抵当権の優先弁済権の順位の変更は、各抵当権者の全員の合意によってすることができ、抵当権設定者の合意は不要です。

ただし、優先弁済権の変更をする際には、転抵当権者などの利害関係人がいる場合はその利害関係人の承諾が必要です。

順位の譲渡:先順位抵当権者と後順位抵当権者の間で、その順位を譲渡すること。つまり順位がいれかわる。

順位の放棄:先順位抵当権者が後順位抵当権者に対して順位放棄することで、その後順位抵当権者に優先権をもたなくなる。つまりその当事者の債権額の割合で分配することになる。

優先弁済の範囲

お金を貸しているということは、利息が付いてくるのが一般的です。そして、優先的に弁済を受けることができるのは元本とその満期となった最後の2年分の利息についてのみです。

後順位抵当者がいるのに、何年分でもよいとすると、彼らの取り分が利息でだんだんと減ってしまうからです。

ですから、後順位抵当権者がいない場合は、上記のような制限はなく、全額弁済してもらえます。

法定地上権

法定地上権とは、土地及びその上に存する建物が同一の所有者に属している場合に、その土地又は建物につき抵当権が設定され、その実行により所有者を異にするに至ったときに当該建物に成立する地上権をいいます。

出典:プロパティー

例えば、土地と建物の所有者Aが、借金を返済できず、抵当権が実行・競売にかけられ、土地の所有権が第三者Bに移転しても、(Aの生活維持の観点から)Aのために自動的に地上権が成立します。

また、「土地」と「建物」の所有者は同一でないといけないので、
地の所有者A」、「建物の所有者Aの妻」の場合は法定地上権は成立しません

建物に保存登記がなされていなくても法定地上権は成立します。抵当権を設定した当時、建物があれば、土地の抵当権者は建物があることを前提に価額等を評価していることがその理由です。

再築や改築がなされた場合でも、法定地上権は有効に成立します。土地の抵当権設定当時建物があれば、それが評価の基準となっているからです。

一括競売

更地(建物が建っていない土地)があり、この更地に抵当権が設定され、その後、この更地(抵当権が設定土地)に建物が築造されることがあります。 ここで、抵当権を設定した土地だけでなく、抵当権が設定されていない建物も一緒に競売にかけることを一括競売といいます。

抵当権の効力が及ぶのは土地だけで、その上の建物には及びません。土地と建物は別の不動産ですから。しかし、建物が建っていると、土地だけ競売しても建物所有者とのイザコザが予想されて高く売れません。そこで、後に建てられた場合には、抵当権者は「土地」と「建物」を一括して競売にかけることが認められています。
ただし、抵当権があるのは土地だけなので、抵当権者が弁済を受けられるのは、土地の代金からだけです。

出典:行政書士

なお、その土地に抵当権を設定する前から建物が建っていた場合は、一括競売はできません。前の法定地上権が問題となります。

途中までとなりますが、今回は「担保物権 4つの担保物権(抵当権を中心として)パート①」についてお話しました。

次回は担保物権についてもう少し掘り下げてお話ししていきたいと思います。最後まで読んでいただきありがとうございました。

今までの宅建講座はこちらです

●相続についてパート①誰がどんな遺産をもらえる?宅建講座(1)

●相続についてパート②遺言は誰でもできるの?効力はどこまで有効?宅建講座(1) 

●所有権・共有とは?所有者のできる権利!宅建講座(2) 

●マンションのルール 区分所有法とは?宅建講座(3) 

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