前面道路の方位(向き)で変わる土地の価値。1番高いのは?旗竿地は実はお買い得って本当?

こんにちは!アジア住宅販売川越本店の渡辺です。

今回はお客様からもよく質問のある、前面道路の方位(向き)によって、どのように土地の価値が変わってくるのか、その理由も踏まえて解説していきたいと思います!

また、一般的に敬遠されがちな「旗竿地」のメリット・デメリットについても記載いたしますので、土地をお探し中の方、もしくは売却をお考えの方はぜひ参考にして頂けますと幸いでございます。

前提条件の確認

上記のような四角形の土地を9区画に分けた時、西側道路に面している縦真ん中の土地と東側道路に面している縦真ん中の土地を基準(100%)とし、それぞれの価値がどうなるか考えていきたいと思います。

「旗竿地(はたざおち)」とは?

敷地延長(敷延)の土地とも呼ばれる土地で、旗のついた竿(さお)のような形をしている土地の事を「旗竿地(はたざおち)」といいます。

建物を建てる為の土地は、建築基準法上、4m以上の幅のある道路に2m以上接していないといけません(=接道義務)。その接道義務の兼ね合いと、1つ1つの土地の形をできる限り正方形に近づける為に、どうしても「旗竿地」が生まれます。

注意点!

こちらで紹介するのはあくまで『一般論』となります。実際は前面道路の広さや周りの建物の状況、間口の広さなどによって価格(価値)は大きく変わってきます。その点ご留意くださいませ。

前面道路の方位で変わる土地の価値—原則(一般論)—

上記の図で示しているように、原則は下記のようになっています。

価値の高いとされるところから…

・南東角地⇒20%~30%程度UP
・南西角地⇒20%程度UP
・南⇒10%程度UP
・北西角地⇒10%程度UP
・北東角地⇒10%程度UP
・北⇒10%程度DOWN
・旗竿地⇒30%程度DOWN

となっております。価値が変わる理由は大きくわけて2つあります。

①角地は建ぺい率の制限が10%緩和される

1点目は「建ぺい率」の制限緩和です。建物の設計に大きくかかわる「建ぺい率」ですが、角地の場合、制限が10%緩和されます。但し、建築基準法上認められている道路に限りますし、諸条件は自治体によって変わる事もあります。

②陽当たり

2点目は「陽当たり」。方角によって陽当たりの良し・悪しが変わってきます。太陽は東から南の空を昇り、西に沈んでいきます。その為、当然、南向きの方が陽当たりがよく、北向きの方が陽当たりが悪くなります。

では、南東角地と南西角地では差があるのはなぜでしょうか。昔から西日は「日差しが強い」とされ、敬遠されがちです。一方、東側は朝日が昇ってくる方角なので、自然に体を目覚めさせる事もでき、西日より◎とされています。
※ただ、実際のところ西日の日差しが強いわけではなく、午後は午前にくらべ大気や地面や建物が過熱され、既に気温が高くなっているので、暑いため、日が強く感じるのですね。

南側の土地の意外な落とし穴

では、南側の道路が絶対良いのか、というとそんなこともないです。デメリットもあります。広い土地であれば問題ありませんが、30坪以下の土地などではリビングの位置を南側に持ってくる事によって、下記のような問題が発生する可能性もあります。

パターンA:南側に駐車場を持ってきた場合

南側に駐車場を持ってきた場合、リビングの前に車が置かれる事となり、リビングの窓からは「車しか見えない」という事態が発生します。

パターンB:北側に駐車場を持ってきた場合

逆に北側に駐車場を持ってくる場合、建物を南側に寄せる事となります。道路は人々が往来する可能性が高く、通行人の視線が気になるかもしれません。

また、当然、陽当たりが良い分、夏場は暑く感じるでしょう。

では北側道路に面する土地はどう?

北側道路の場合、玄関を北側に持っていく事になるので、リビングを南側に配置しやすいというメリットがあります。勿論、南側の隣地の建物も北側に寄せている可能性は高いですが、吹き抜けなどの工夫次第では陽当たりの良いリビングを設計する事も可能です。

敬遠されがちな「旗竿地」。お得に買える可能性もある?

一般的に旗竿地は敬遠されがちですが、その代表的な理由(デメリット)は下記です。

旗竿地のデメリット

・陽当たり・通風がよくない
・出入りがしづらい
・車は縦列駐車になる
・隣地の圧迫感を感じやすい

などです。逆に下記などのメリットもあります。

旗竿地のメリット

【安く手に入る可能性が高い】

最大のメリットはこれです。複数の区画を販売する場合、先述した原則に乗っ取り、旗竿地とその他の土地では旗竿地の値段が安くなる事がほとんどです。また、ネットやチラシなどでは安い土地の方が多くの消費者からの反響が期待できます。複数の区画を販売する場合、価格の表記は「〇〇〇〇万円から」という記載になりますが、〇〇〇〇の部分を低くする為、あえて旗竿地の部分を戦略的に相場より安く設定している場合も往々にしてあります(大規模な分譲地になればなるほどこの傾向は強くなります。)。

【防犯性が高くプライバシー面でも◎】

旗竿地は土地の周りは建物で囲まれる事となります。その為、空き巣等の進入リスクも低くなります。出入口の「竿」の部分も隣家のの目がある為、侵入者を拒む事が期待できます。

また「南側道路のデメリット」でもお話をいたしましたが、道路に面しているとどうしても外部の不特定多数からの視線が気になりますが、中に入り込んだ旗竿地ならそういった不特定多数の視線を気することもないです。目線だけでなく、「ベランダの洗濯物を見られたくない」など気にされる方には嬉しいメリットかと思います。

【道路に面していないので静か】

道路に面していないので、車の音も聞こえづらく、比較的静かな環境で暮らす事ができます。また、小さなお子様がいるご家族にとっては、車通りのある道路から離れた場所で遊ばせる事ができるので、安心できるかもしれません。

前面道路の方位(向き)で変わる土地の価値~まとめ~

いかがでしたでしょうか。

接する道路の方位によってもちろん土地の価値は変わる傾向にありますが、だからと言って、「南側道路が絶対良い!」「北側道路はNG!」とは一概には決めつけられないという事をご理解いただけたら幸いでございます。

また、冒頭に「注意点」としてお伝えした通り、土地の良し悪しを決めるのは前面道路の方位だけではなく、さまざまな要素がございます。

大事な事は「原則」をしっかりと理解しつつ、「自分達の条件に適した土地」を探していく事だと思います。そもそも「自分達の条件に適した土地」がわからない?そんな時にはお気軽にアジア住宅販売までお問合せください!ここではお伝えできなかった「土地探しのコツ・注意点」もたくさんございますので、ぜひ直接お伝えさせて頂ければと思います。

皆様からのお問合せ、心よりお待ちしております。

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今回も長々お付き合い頂きありがとうございましたm(__)m

【コラム担当:渡辺健太】